En nuestro rol de asesores legales, parte del proceso de debida diligencia cuando un cliente desea adquirir una parcela, es realizar un levantamiento parcelario. Esto consiste en confirmar que la parcela objeto de la compraventa, se encuentra georreferenciada, lo que permite confirmar que la ubicación de ésta, de manera precisa e inequívoca se corresponde con la ubicación física en el terreno.
En ocasiones, los órganos de la Jurisdicción Inmobiliaria han aprobado levantamientos parcelarios para los procesos de mensura, con errores de medición, de ubicación o desplazamiento, provocando lo que denominamos una superposición.
Para identificar la superposición no basta verificar el plano de mensura y la ubicación física, sino que se requiere dar pasos de revisiones adicionales. Se debe procurar la asistencia de un agrimensor, para conjuntamente identifica en la zona geográfica, el historial de la parcela madre, las colindantes, e indagar sobre la historia de los saneamientos, deslindes, subdivisiones, que lo que permite identificar si en alguno de esos procesos se han cometido errores de superposiciones.
Actualmente, para dotar de soluciones al tema de las superposiciones, nuestra Suprema Corte de Justicia, dictó la Resolución No. 3645-2016, que aprueba el Reglamento Sobre Soluciones de Mensuras Superpuestas.
El objeto del citado Reglamento, contenido en la Resolución 3645-2016, es establecer procedimientos técnicos, ágiles y seguros que permitan la solución de. las mensuras superpuestas. En particular, para dar solución a los casos de:
1).- Mensuras superpuestas técnicamente subsanables, correspondientes a modificaciones parcelarias en ejecución;
2).- Mensuras desplazadas;
3).- Mensuras Superpuestas con linderos en conflicto, correspondientes a modificaciones parcelarias en ejecución, sin perjuicio de los procedimientos establecidos por el reglamento general de mensura catastrales;
4).- Solución definitiva de “Mensuras Técnicamente Subsanables”. por parte del agrimensor.
En adición, dicho Reglamento procura trazar los procedimientos para que las superposiciones no se produzcan.
A continuación, definimos conforme el Reglamento, los distintos conceptos de superposiciones, a los cuales dicho reglamento les define un procedimiento de solución a seguir.
- Planos Superpuestos Técnicamente Subsanables: Se considera que dos o más planos que están superpuestos, pero son técnicamente subsanables cuando se detecta un solapamiento en el registro gráfico parcelario bajo las siguientes condiciones:
- No existen linderos en conflicto en el terreno.
- Se trata de un problema técnico que afecta sólo a las coordenadas del registro gráfico parcelario de una mensura incorrectamente georreferenciada.
- La magnitud del solapamiento entre los polígonos no es superior a la tolerancia establecida en el numeral 3 de este Artículo 4.
- Mensuras Superpuestas. Se considera que hay mensuras superpuestas cuando la magnitud en el solapamiento entre los polígonos supera el grado de tolerancia que establece el Reglamento General de Mensuras Catastrales:
- En Zona Rural, si la magnitud del solapamiento entre los polígonos es superior a veinte (20cms).
- En zona Urbana, si la magnitud del solapamiento entre los polígonos es superior a diez (10cms).
- Superposición Física Real. Se considera que hay superposición física real cuando, de manera parcial o total, dos o más mensuras corresponden a la misma porción de terreno y dos o más personas reclaman el derecho de propiedad.
- Superposición por Desplazamiento. Se considera que hay superposición por desplazamiento cuando dos o más mensuras, de manera total o parcial, se superponen con mensuras en proceso o aprobadas, como resultado del registro gráfico de planos que han sido mal georreferenciados; permitiéndose en consecuencia su corrección mediante la determinación precisa de la ubicación de los linderos de la parcela desplazada, según lo establece el Reglamento General de Mensuras Catastrales.
- Superposición entre Planos De Mensuras Superpuestas Técnicamente Subsanables: Se considera que hay superposición entre planos de mensuras superpuestas técnicamente subsanables cuando la superposición es esencialmente cartográfica y generada por errores de medidas o deficiencias técnicas, sin que la misma genere conflictos de los linderos en el terreno; permitiéndose su corrección mediante la determinación precisa de la ubicación de los linderos de la parcela desplazada, según lo establece el Reglamento General de Mensuras Catastrales.
La corrección de Parcelas Superpuestas requiere de acciones legales, que comprenden no solo a los abogados actuantes, sino también a los agrimensores que asisten en los procesos de revisión técnica.
Los órganos de la Jurisdicción Inmobiliaria que tiene que ver con este tipo de problemática son: la Dirección Nacional de Mensuras Catastrales, las Direcciones Regionales de Mensuras Catastrales, los Tribunales Superiores de Tierras, los Tribunales de Tierras de Jurisdicción Original, la Dirección Nacional de Registro de Títulos y los Registros de Títulos.
