¿Qué garantías tiene el vendedor de un inmueble respecto al pago del precio de venta? Dentro de las garantías estipuladas en nuestro Código Civil, existe la figura del “Privilegio del Vendedor No Pagado” cuya finalidad es proveer al vendedor de un inmueble protección para el cobro del precio de venta, otorgándole a su vez preferencia frente a los demás acreedores ante la insolvencia del deudor “comprador”.
Conforme el artículo 2095 del Código Civil, “el privilegio es un derecho que la calidad del crédito da a un acreedor para ser preferido a los demás, aunque sean hipotecarios”, como indicamos anteriormente, ante un concurso de acreedores, el acreedor privilegiado tiene rango de preferencia en el cobro de su deuda.
Dentro de las prerrogativas que le otorga el privilegio al vendedor, se encuentran: el pago del precio de venta, la acción resolutoria en caso de no pago (permitiéndole obtener devuelta la propiedad del inmueble vendido), la preferencia ante los demás acreedores, y el beneficio de las mejoras que se le hayan realizado al inmueble.
Son acreedores privilegiados, de inmuebles conforme el artículo 2103 del Código Civil, los siguientes:
1ro. el vendedor sobre el inmueble vendido para el pago del precio. Si hubiere muchas ventas sucesivas, cuyo precio se deba en todo o en parte, es preferido el primer vendedor al segundo, éste al tercero, y así sucesivamente;
2do, los que han suministrado el dinero para la adquisición de un inmueble, con tal que conste auténticamente por el acta de préstamo, que la suma se destinaba a este empleo; y por el finiquito del vendedor, que este pago se hizo con el dinero tomado a préstamo;
3ro, los coherederos, sobre los inmuebles de la sucesión, para la garantía de las particiones hechas entre los mismos y de los saldos o devolución de lotes;
4to, los arquitectos, contratistas, albañiles y demás artesanos empleados en la edificación, reconstrucción o reparación de edificios, canales y cualquiera otra clase de obras, con tal que se haya extendido acta previamente por un perito nombrado de oficio por el Tribunal de Primera Instancia a que correspondan los edificios por su situación, con objeto de hacer constar el estado de los lugares relativamente a las obras que el propietario declarase tener intención de hacer, y que las obras hayan sido a los seis meses a lo más de su conclusión, recibidas por un perito igualmente nombrado de oficio. Pero el importe del privilegio no puede exceder de los valores que consten por la segunda acta, y queda reducido al mayor precio existente en la época de la enajenación del inmueble a consecuencia de los trabajos que en él se han hecho;
5to, los que han prestado el dinero para pagar o reembolsar a los trabajadores, tienen el mismo privilegio si el empleo de aquél constase auténticamente, por el acta de préstamo y por el recibo de aquellos en la forma arriba expresada, respecto de los que prestaron el dinero para la adquisición de un inmueble».
Los privilegios se inscriben ante el Registro de Títulos correspondiente, al momento de efectuarse el traspaso, con asiento en el Registro Complementario del Inmueble, otorgándole al vendedor su correspondiente Certificación de Acreedor.
Escrito por: Manuela Rodríguez
